Переход к эффективному управлению экономикой проектов комплексного развития территорий (КРТ) требует внедрения машиночитаемых форматов и сквозных цифровых платформ, так как в настоящее время порядка 90% региональных ГИСОГД выполняют лишь функцию электронных архивов с быстро устаревающей информацией. Об этом заявил заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик на пленарной сессии «Экономика КРТ: от градостроительного потенциала к реализуемому проекту» в рамках Отраслевого дня Минстроя в НЦ «Россия».
В Москве в Национальном центре «Россия» в рамках Отраслевого дня Минстроя России состоялась пленарная сессия «Экономика КРТ: от градостроительного потенциала к реализуемому проекту». Модератором дискуссии выступила директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич. В обсуждении приняли участие:
заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик,
директор ФАУ «Единый институт пространственного планирования РФ» Дина Саттарова,
заместитель Председателя Правительства – Министр по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Лариса Ведерникова,
генеральный директор ООО «ФСК РЕГИОН» Алексей Алмазов,
сооснователь и директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе,
генеральный директор компании «ННДК» Михаил Иванов.
Константин Михайлик (Минстрой РФ): «Мастер-планы и договоры КРТ должны стать точкой доступа к данным, а не просто набором картинок и рендеров»
«Исторически Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) строилась не вокруг данных, а вокруг документов, превращаясь в электронные репозитории сканов, информация в которых быстро устаревает. Никакой искусственный интеллект или алгоритм не способен эффективно работать с неструктурированными документами – ему нужны «атомы», первичные биты данных. Наш опыт взаимодействия с Сахалином, Тюменской областью и Москвой доказал: переход на слои данных создает мощную синергию между регионом, девелоперами и службами эксплуатации.
Сегодня ключевая государственная задача – сделать так, чтобы мастер-план стал первичной точкой доступа к цифровым сведениям, а не оставался набором растровых карт и рендеров. Вместе с ДОМ.РФ мы формируем контур единой системы на базе ЕИСЖС и интеграции с ГИСОГД, чтобы документы территориального планирования создавались по принципу дата-центричности. Это же касается и договоров КРТ: эпоха загрузки отсканированных бумаг прошла, базовые условия и параметры должны фиксироваться в машиночитаемом виде по единым правилам».
Сергей Лобжанидзе (bnMAP.pro): «Девелоперы не заинтересованы наращивать объемы жилья, которые невозможно оперативно реализовать»»
«КРТ – крайне эффективный, но экономически очень хрупкий инструмент, поскольку абсолютно все инфраструктурные и социальные обязательства застройщика перед городом в конечном итоге оплачивает розничный рынок через стоимость квадратного метра. После трансформации льготных программ и отмены безадресной ипотеки темпы поглощения предложения изменились, что напрямую повлияло на динамику стартов. Пик запуска проектов КРТ в Москве пришелся на 2024 год, когда показатель достиг 6,7 млн кв. м. Затем наметился закономерный спад: до 5,14 млн кв. м в 2025 году и до 2,94 млн кв. м в в 2026 году. Таким образом, за последний год объем запусков КРТ сократился на 43%.
Девелоперы не заинтересованы наращивать объемы, которые невозможно оперативно реализовать, ведь затягивание продаж разрушает окупаемость. При этом столичный рынок остается стабильным: срок вымывания остатков сохраняется в безопасной зоне менее двух лет, а жилье в проектах КРТ за счет развитой среды продается на 5-7% дороже точечной застройки. Однако при тиражировании механизма в регионы принципиально важно опираться на данные и синхронизировать вывод новых площадок с реальной емкостью спроса».
Дина Саттарова (ЕИПП РФ): «У каждого проекта КРТ не одна экономика, а три: девелопера, города и смежных отраслей»
«Экономика КРТ определяется не только тем, что строится внутри границ площадки, но и внешней городской средой: наличием рабочих мест, транспортных магистралей и социальной инфраструктуры. У каждого проекта сходятся три экономики: инвестора (его затраты и прибыль), города (доходы бюджета и обязательства по содержанию среды) и жителей (социальные эффекты).
Если развивать территорию по сценарию классического спального района, город рискует получить хронический дефицит: при разовом доходе от налогов со стройки ежегодные расходы на социальное обеспечение жителя – а в Москве, например, это более 200 тыс. рублей в год на человека – быстро превысят налоговую отдачу. Достаточно перевести всего 10 тыс. квадратных метров из жилой функции в общественно-деловую и создать места приложения труда, чтобы долгосрочный бюджетный баланс территории вышел в плюс. Финансово-экономическую модель КРТ нельзя верстать постфактум, она должна формировать саму градостроительную концепцию».
Лариса Ведерникова (Правительство Пермского края): «В Пермском крае в проработке под комплексное развитие находится более 25 площадок»
«Успех КРТ зависит от непрерывного прямого контакта с девелоперами. В регионе действует постоянная рабочая группа с застройщиками, где мы ежеквартально разбираем регуляторные барьеры, а вопросы техприсоединения решаются на уровне губернатора. Мы синхронизировали административные процедуры: на законодательном уровне закрепили возможность вносить изменения в генплан и ПЗЗ без публичных слушаний при реализации проектов КРТ.
В спорных вопросах власти выступают партнером бизнеса – в судах мы разделяем процедуру изъятия недвижимости и споры по цене выкупа, чтобы не тормозить стройку. Среди флагманских проектов – жилой комплекс «Тихий Компрос» на 105 тыс. кв. м, где продажи первой очереди уже достигли 45%, и проект нежилой застройки в Камской долине с градостроительным потенциалом 330 тыс. кв. м. Там девелопер возводит не только жилье, но и школу, детский сад, аквапарк и парк развлечений, а регион взял на себя софинансирование переноса картодрома международного уровня, восстановив экономический баланс проекта».
Алексей Алмазов («ФСК РЕГИОН»): «Главный вопрос для застройщика – объем инвестиций до получения первого разрешения на строительство»
«КРТ постепенно становится безальтернативным цивилизованным инструментом развития городской ткани, но для девелопера критически важно, чтобы декларации на старте не расходились с практикой. Заходя в регион, мы оцениваем четыре фактора: платежеспособный спрос на горизонте 10-15 лет, объем затрат до первого разрешения на строительство, стоимость расселения и готовность сетей. Сегодня предпроектная фаза остается наиболее уязвимой: непредсказуемы сроки согласования архитектурного облика, градостроительного потенциала и выдачи техусловий.
На практике мы сталкиваемся с ситуациями, когда расходы на выкуп растут в геометрической прогрессии. Так, в одном из проектов мы уже второй год не можем расселить две оставшиеся квартиры в 15-квартирном доме. Договор КРТ обязан стать сбалансированным многосторонним соглашением, где четко зафиксированы встречные обязательства публичной стороны по магистральным сетям, дорогам и продлению аренды».
Михаил Иванов («ННДК»): «Мы реализуем первый в России проект КРТ в ЗАТО с объемом инвестиций более 8 млрд рублей»
«Мы реализуем уникальный пилотный проект КРТ в закрытом городе Сарове с населением 100 тыс. человек, где общий объем частных инвестиций превысит 8 млрд рублей. Работа в ЗАТО предъявляет жесткие требования: режим безопасности существенно ограничивает пул подрядчиков, а сложная геология с карстовыми рисками и необходимость расселения ветхого фонда формируют высокую себестоимость подготовки площадки.
Чтобы сбалансировать экономику 34,5 тыс. кв. метров жилья, мы переработали мастер-план: объединили корпуса, оптимизировали фундаменты и фасадные решения, что позволило сохранить плотность, на 5% нарастить полезную площадь и вывести продукт в востребованный проект бизнес-класса для сотрудников с более высокими доходами в градообразующем кластере. За счет собственного цифрового инструмента календарно-сетевого планирования RoadMap мы расселили вторую очередь и идем с опережением нормативного графика договора КРТ на два года».
Пресс-служба
Центр компетенций «Умный город»
При информационной поддержке:
Российская газета, Московская перспектива, Монокль, Mash Money, АК&М, АГН Москва, Inc, ПРОЕКТ РОССИЯ, ИА Движение, средадляжизни.рф, ПРО бизнес, Медиаметрикс, CRE, Строительная газета, Российский строительный комплекс, журнал ПГС, Наша Версия, Национальный банковский журнал, Мир квартир, Novostroy-M.ru, Все для стройки, Вестник «Строительство. Архитектура. Инфраструктура», ИА «Строительство», Единый Реестр Застройщиков, elitnoe.ru, archi.ru, Строительная Орбита, Рубеж, ARCHITIME.RU, ИРН, Elec.ru, DOM&podium, YAVMODE, Decornews, Flat&Cheer, Современный дом
